カテゴリー: 家を建てるときのヒント

私、建築が好きなのでよく、欠陥住宅関連のブログも読むのですが。ちょっと気になるブログがあって。

直接そこにコメントするのもためらわれたので、少し中古住宅の欠陥について語ってみたいと思います。

欠陥住宅といっても新築の欠陥から中古住宅購入の欠陥から、リフォームの欠陥から、さまざまありますけれど。私が読んだのは、中古住宅を買った方のブログでした。

購入した中古住宅が、雨漏りするそうです。

ああ・・・これは・・・絶対買わない方がよかったなと、思います。というのは、構造的な欠陥でなければ、経年劣化の場所を新しくすれば済むんでしょうけど、たいていこういうのって元々の建て方の問題だったりするので。

たとえば、複雑な構造で屋根の面と面が接する部分が多かったり、天窓があったり、傾斜の緩い屋根や軒ゼロなど、後から変えようのない部分で、構造的に雨漏りをおこしやすい家ということです。こういう家の場合、何かを新品に換えたから雨漏りが直る、ということにはなりません。

雨漏りって、直す→また漏る→直す→また漏るの繰り返しが、一番疲弊しますよね。

そのブログでは、網戸が破れていたことも、ブログ主さんがすごく気にしていたんですが。雨漏りの危険度を100としたら、網戸は0.0001 もないくらい、どうでもいいことです。見た目のインパクトは、破れた網戸ってすごいものがあるかもしれませんけど。見えない屋根の不具合、雨漏りの方がよほど手ごわく、危険ですよ。今後、労力もお金もどれだけかかるかわかりません。

網戸は簡単です。家中全部張り換えても数万円程度でしょう。DIYならもっと安く済みますし、自分でやったからといって、家の耐久性に影響がでるわけでもありませんしね。

でも屋根は。屋根の上に上がって点検することすら素人には危険ですし、ましてDIY施工はその後に影響が大きすぎて、素人が手を出すべきではない箇所だと思います。

網戸や壁紙、床材の張り替えくらいなら、いくらでも自分でやることができますが。屋根はやはり、プロに頼んだ方がいいでしょう。

中古住宅で絶対に確認すべきなのは、屋根、壁、配管だと思います。購入後、何年住めるか、メンテナンス費が大きく変わってきます。

配管も、つまりやすいのは要注意です。それまでの住人の暮らし方と、配管の勾配など、いろんな要素で詰まり方は違ってきますけれど。一時的に高圧洗浄等でつまりを解消したとしても、もともと詰まり易い場所などは、また詰まる可能性が高い。

屋根と壁と配管は、慎重に確認しておかないと泣きをみることになると思いますね。修理に多額の費用がかかります。中古だからと安く手に入れても、その後のメンテナンスで莫大な費用がかかるなら、いっそ新築を建てた方がよかったと後悔するでしょう。

一方、どうでもいい部分というか、あまり気にしなくていい部分は、網戸、壁紙、床、キッチン風呂洗面台設備ではないでしょうか。

キッチン風呂洗面台などの設備は、たいてい中古住宅だと新しくリフォームしていますけど、古いまま購入して、それからリフォームでも全然ＯＫだと思いますね。それなら自分の好きな機器を選べますし、古い水回りの様子をみることで、前住人の生活の仕方がわかってとてもいい。

綺麗好きで、丁寧に暮らしていた人の中古住宅は、お買い得だと思います。排水溝に変なものを流さないよう、こまめにそうじして生活していた場合、そういう性格は水回りの設備の様子にしっかり出ていますよ。いくら古くてもピカピカに磨かれた機器なら、安心できます。いくらプロが入って掃除しても、長年の生活習慣の結果というのはどうしても見た目に現れますので、リフォームがなく古いままの水回りの設備なら、むしろお買い得なのかもしれません。ちゃんと過去を、確かめることができる。

屋根に関しては、他がどんなに魅力的でも、屋根の性能に不安を感じたら、その中古住宅には手を出さない方がいいんじゃないかと思います。怖いですよ、屋根の雨漏り。

私が読んでいたブログの方は、もう正式契約してしまったのですが、その前の手付の段階でもずいぶん迷っていたようです。手付を倍返しして、契約解除することもできたみたいですが。やはりお金のことを思うとためらってしまったみたいで。

でも私がアドバイスするとしたら、何千万もの高額な買い物。不安を感じたら撤退した方が正解だったように思います。

交渉の余地があったかもしれないですね。雨漏り以外にもいろいろ不具合は発見されていたようなので。そういうことを理由に解約を申し出たら、倍返しではない解約が、双方の合意でできたかも。要は、相手が納得すればいいわけですから。第三者を入れて、解約に持ち込んだ方がよかったと思います。

今となってはもう契約後、購入してしまった後ですから、雨漏り修理について売主さんと話し合いながら進めていかなければなりません。今できるアドバイスとしては、雨漏り修理は必ず原因を確認してから修理にはいること、ですね。よくわからないまま、たぶんこれでいいだろうという見切り発車が一番まずいです、雨漏りは。希望的観測はたいてい外れます（＾＾；

原因がわからないまま、とりあえず怪しいすき間にコーキングを打つ、というのが一番まずいパターンです。傾斜屋根って、もともと屋根材の隙間から多少の水は入りこむ構造になっていまして。でも水が入っても、防水シートがあるから、入った水も防水シート上を流れて出ていき、問題はないわけです。

ところが、とりあえず打ったコーキングがもし、水の出口だったらさあ大変。出口をなくした水は、別の出口から出てしまい、雨漏りが悪化します。別の水の道ができてしまうのです。

だから、原因究明失くして屋根の修理はありえません。雨漏り修理は、業者間の知識と技術の差が大きいので、とにかくいい業者さんを探すことと、自分達もある程度勉強して、原因説明と修理方針に納得してから工事をすることが大切です。

今ご近所で、対照的な２件の工事現場があって、なかなか興味深いなあと思いながら観察してます。どちらも新築のお家なのですが、現場の清掃・片付けの状況が全然違うんですよ。

• 地元A業者の建売　まだ買い手は決まっていない
• 地元B業者の注文住宅　（すでに施主が契約済）

普通に考えたら、Aの方がいい加減な工事しそうだなーと思うんですが。だって、まだ買い手が決まってない状態の建売ですから。買い手が決まってたらその人が楽しみにしょっちゅう見に来るだろうし、工事もいい加減なことはできないだろうなあと思うじゃないですか。

でも、実際に現場がきれいなのはAで、汚いのがBなので、いろいろ考えさせられます・・・。

たぶん、Aの方は、発注主のAの管理・監督がしっかりしてるんでしょうね。個人でどうこうでなく、会社として、ルールを設けて現場管理をしっかりしているんだと思います。

Aの工事現場はしっかりとネットで囲まれ、部外者が入れないようになっており。工事車両の違法駐車も一切ありません。駐車スペースは、きちんと設けられています。（敷地に余裕がある設計です）

私は建築現場を見るのが好きなので、いつも散歩中に建築の様子を楽しみに見守っているんですけど、本当にいつ見ても綺麗です。運び込まれた資材も、一か所にまとめられてブルーシートがかけられていますし。雨に濡れてはいけないもの用に、緑のシートの小屋？みたいなものも臨時に設けられていて、運び込まれた資材や道具は、まとめられています。

一方Bの方はといいますと。まず入口に、ネットもロープも張ってない。車が入りやすいように、ということだとは思いますが、誰でも入れる状態。

そして何より駄目だなと思うのは、道路を資材置き場にしていること・・・。いやいや、道路は駄目でしょ。いくら人通りが少ない農道でも、そこは荷物置き場ではありません（＾＾；

乱雑に、いろんなものが置かれてます。鉄筋やら木材やら、セメントの袋やら。そして、たばこの吸い殻もたくさん。

今は新築の工事現場はどこも禁煙だと思うのですが、Bの会社の管理が悪いんでしょうね。たばこの吸い殻だけでもひどいんですが、道路にいろいろ乱雑に置いてあるので、けっこう通りがかりの人が汚さに乗じてポイ捨てもしていまして。私は２度ほど、たまりかねて道路上の目立つゴミを拾いました。放っておくとどんどん汚くなるので・・・。

お菓子の空き袋と、白いビニール袋を拾いました。どっちも道路上に目立つ状態で放置されていて、風に飛ばされてました。時間が経てばますます汚くなって手にするのも嫌だし。早いうちに、大きいものだけは拾っておこうと思いまして。

というのも、我が家の畑の近くなんですよね。Bの現場。

最初は楽しみに工事を見守っていたけれど、だんだん心配になってくる・・・。大丈夫なのかなあ、ここの新築。何千万もの注文住宅ですよ。なのに、現場が汚すぎて、ちゃんと工事が行われてるのかどうか怪しい。

腕のいい大工さんは、清掃や片付けもきちんとされていると聞きます。道具や資材が散らかっていては、いい仕事ができませんからね。その考えでいくと、Bの現場には、あまり腕のよくない人が集まってる可能性が高い・・・。

どう見ても、現場が汚い。というか、農道を資材置き場にしている、それを放置している時点で、Bという会社がダメなんだと思います。現場の作業員に、しっかり指示ができていない。

Bの現場はお施主さんもしっかりいらっしゃるのですが、忙しくてあまり通えていないのか。もしくは通っていて現場の汚さに気付いても、なかなか言いにくいのかもしれません。本来それは、施主の仕事ではなく、工事を請け負ったBの仕事ですね。現場を綺麗に保つ、ということは最低限のルールです。

たくさんのポイ捨てされた吸い殻を眺めながら、呆れてしまいました。いまどき、たばこのポイ捨ては厳しく言われる時代でしょうに。Bの現場監督は何をしているのかなあ。

そもそもBは、隣地が空き地なんです。売り出し中の土地。そこを資材置き場に使わせてもらえばいいのに。工事といっても半年もかからないでしょうから、その間隣地を、駐車場や資材置き場として借りれば、工事の人たちもずいぶんやりやすいのでは？と思います。借地代はかかるかもしれませんが、わずか半年のことですし、道路を資材置き場にしなくてすみます。

今どき、道路を資材置き場（それもぐっちゃぐちゃで整理されてない）にしている会社なんて、恥ずかしいですよ。そんな会社が建てる家は、どんな家になるのでしょう。

他人事ながら、心配になってしまいます。家を建てる会社を選ぶなら、工事現場がきれいなところを選んだ方がいいですね。細かいことはわからなくても、掃除や整頓ができている現場には、優秀な職人がいるはずです。

工事の現場が乱雑だったら、そこで行われる仕事もおそらく、いい加減なものなのだと思います。

今度、ご近所に新築の家が建つのですが、建築工事に先立って行われた擁壁工事で、擁壁に水抜き穴がないことに気付きました。

宅地造成等規制法の区域外で、１．６ｍほどの高さの擁壁なので、水抜き穴の設置義務はないのかもしれませんが、義務はなくても水抜き穴を作るのは今どき当たり前なのでは？と、心配になってしまいます。現に、その近所の擁壁はどこも、もっと低い擁壁でも水抜き穴がついていますし。

新築の家、何千万という高価な買い物。長く住むことを想定しているのに、擁壁がそれで大丈夫なの？っていう。

しかも工事業者が、いわゆる何々組とかいう会社などではなく、個人でかき集めた職人さん？のようで。工事中の会話などから、請け負った人が、知人に声をかけているのだと察しました。

大丈夫なのか。なにかあったときの責任はどこにいくんだろうか。

お施主さんが気の毒になってしまいました。建築素人だと、擁壁の水抜き穴うんぬんなんて、気付きませんよね。プロが当たり前にやるべきものだと思いますが、そういうところで手抜きされても、わからないところが建築業界の闇だと思う。

見かけは、とても立派な擁壁。厚みもあるし、型枠を外した後、表面の仕上げで塗装もしていた。でもどんなに見かけがきれいでも、水抜き穴がないという事実は重すぎる。

擁壁を作る時には、お気をつけください。

家を新築する計画をしている知人がいます。土地探しから始めているのですが、昨日ばったり会ったところ、土地の契約でトラブルがあったそうで、とても悩んでいる様子でした。

土地の売買契約書に、判はすでに押してしまっている。けれど、土地の整地に関して、約束した条件と違う話になって進められてしまっていると。

要するに、口頭で約束したことが、実際には守られなかった。売買契約書に整地の詳しい条項は載っていなかったため、「言った」「言わない」「・・・のつもり」「いやそんなつもりじゃなかった」と、仲介業者との間でもめているのです。

所有権移転登記はまだのようですが、こういうときどうすればいいか。手付金の放棄で解約できればいいのですが、違約金が必要な解約となりますと、金銭的負担が大きくなります。

道は２つ。

１．このまま売買契約を進めて土地を入手し、必要な整地は自費で行う。

２．たとえ高額な費用がかかっても、契約を解除する。

どちらを選ぶか、悩ましいですね。土地の売買、スムーズにいけばいいのですが、いったんこういうトラブルになると、悔しく悩ましく、楽しみにしていたはずの新築の計画が台無しになってしまいます。どうすることがよかったのか。

あまり具体的なことまでは聞いていないのですが、聞いた範囲内で私が感じたのは、大金が絡む契約は慎重の上にも慎重を期するという、それぐらいしかトラブル予防策はないかな～ということです。
そのためには、仲介業者とは別に、不動産に詳しい第三者に契約書をチェックしてもらい、自分達に不利な条項がないかどうか、逆に必要な条項がもれなく入っているかどうかを確認した上で、判を押す必要があるのかもしれません。

でも、それって本当は仲介業者の役割なんじゃ、とも思いますが・・・。

そうです。本当はプロなんだから、そのための仲介料を払うわけなのだから、不動産のプロである仲介業者がきちんと仕事をすればいいだけなんですが、それをやっていない。

でも、いざ第三者に契約書をチェックしてもらうといっても、適切な人が周りにいるとは限らない。そしてお金を払ったからといって、いい人を契約できるわけではない。

本当は不動産業界全体がもっと、質を向上しなきゃいけないんじゃないかな。悪徳な業者は、業者名を公表されるようなシステムができればいいのに。

契約さえ結べればいい。売り手と買い手のうち、どちらか気の弱い方、文句を言わなそうな方を丸め込んでしまえばいい、今回のケースには、そんな仲介業者の意志を感じました。

だって、土地の売買契約書に、整地についての詳しい条項をつけることなど簡単なのに、それをやっていない。そしてともかく、お互いが事前に納得していればもめないのですから、詳細を話し合って決めておけばいいだけなのに、それをしていなかった。
でも仲介業者がそれを怠ったのは。おそらくですが、売り手が適切に整地を行うと、お金がかかりすぎて、売り手側が契約を渋ったり機嫌を損ねる可能性があったんではないかと。

整地にこんなにお金がかかるなら売らないと言い始めたり。あるいは、仲介業者を変えると言い始めたり。そうした事態を恐れて、仲介業者は、売り手にはなるべくお金のかからない最低限の整地を提案したのではないかなあ。

その一方で。人の好さそうな、文句を言わなそうな買い手には、口頭ではきちんとした整地を約束し、でも契約書には書面としてその事実を残さなかった。書面にしておかなければ、うやむやになり水掛け論になって、なんとでも買い手を丸め込めると考えたんじゃないだろうか。今さら解約なら、解約金がかかりますよ、高いですよと言われれば、素人は怯む。

仲介業者にしてみれば、契約さえ完了すれば、仲介料がもらえる。売り手や買い手が嫌な思いをしても、そんなの関係ない、ということなのでしょう。

こんなの、プロじゃないなあと思います。整地をどこまでするか。はっきりさせておくのがプロ。売り手にも買い手にも納得してもらい、トラブルがないようスムーズな取引を進めるのが、不動産仲介業者のはずなのに。

お金をたくさんかけて、隅々まで整地すればその分、土地の売値は高くなるでしょう。
お金をかけずに、最低限の整地ならその分、土地の売値は安くなるでしょう。

どちらにしても、売り手と買い手が納得していれば、ちっとも揉めないわけで。整地の条件が違ってくれば、それはもう買い手としては納得いかないのも当たり前。

結局このケース。トラブルに悩む知人は、契約を続行するか、解除するか。どうするんだろうか。

私の周囲では、不動産業界と建築業界で、あまりいい話を聞かないです。プロならプロらしく、いい仕事をしてもらいたいし、そういう誠実な業者が、しっかり報われる業界であってほしい。

家を建てるとき、それから家を建てた後も、「敷地の境界線」には十分注意を払いましょう。

お隣さんの敷地を踏まないと建てられないような建物は、基本的には建てちゃだめだと思います。そして、工事のときにもし隣地をふまなければいけないなら、「必ず相手に許可をとる」ことが大事です。

少しぐらいいいだろうだなんて、甘く考えてはいけません。

実は一昨日、びっくりするような出来事があったんですよ。

我が家のお隣さんが、敷地境のところで、コンクリート工事をしてたんですけど。その型枠の杭が、我が家の敷地に埋め込まれてました！

そもそも工事をすること自体、何も連絡がなかったです。

そして工事中は、業者の人が我が家の敷地内に入ってまして。そのことにも不快感を覚えました。

まずは施主であるお隣さんが、「こういう工事をするので、すみませんが敷地に入らせてください」と事前に我が家に挨拶しておくべきだし、業者も業者で、当日は一声かけるべきです。

人の敷地に入るのに、なんの挨拶もないというのが、私には信じられない出来事でした。

そして、人の敷地に無断で杭を打つというのも、さらに信じられないです。

さらにさらに、そのことに対して全く罪悪感がないという・・・。

隣人は、型枠の杭なのでいずれ抜くからいいでしょう、と思ってるようでしたが。

たとえ後日抜くとしても、所有者に無断で土地に杭を打ってる時点で、もう駄目なんですよ。私もご近所のことなのでさんざん迷って、それでも今抗議しておかないとまた同じことが繰り返されると思い、やんわりと注意しましたが。

結果、大変嫌な思いをしました。

本当に嫌な思いをしたので、こんな真夜中にブログを書いているくらいです・・・。

家の敷地境で工事する時は、必ず挨拶をすること、常識なんですけどね。でも常識が通じない相手なら、それなりの付き合い方をするしかありません。

まったく、不愉快な出来事でした（怒）